El boom de la casa barata en la India

Bombay, India. El mes pasado Azharuddin Ismail, de once años, fue despertado en medio de la noche por el sonido de las topadoras. Mientras la policía lo golpeaba a él y a su familia con palos de bambú para alejarlos, su hogar en los barrios bajos de Bombay fue rápidamente demolido. Azhar, una celebridad desde que apareció en el film Slumdog Millonaire, desde entonces recibió un nuevo hogar de parte de los productores de la película. Pero otros residentes no fueron tan afortunados.

Las ciudades de la India necesitan al menos 25 millones de casa más, según un informe de McKinsey, una consultora, y la Federación de Cámaras de Comercio de la India. En Bombay, la capital comercial, más de 8 millones de personas viven en villas miseria y pagan a menudo alquileres altos por ese privilegio. Pero comprar una casa propia está fuera del alcance de la mayoría: un departamento de 70 metros cuadrados en el centro cuesta U$S 500.000 aproximadamente.

Matheran Realty es solo una de las tantas firmas que creen tener la solución: viviendas de costos ultra bajos. En Karjat, 90 kilómetros al este de Bombay, Matheran Realty está construyendo 15.000 departamentos con precios que parten de tan solo 4.500 dólares por unidades de 19 metros cuadrados. Tata, la firma que fabrica el auto Nano, que cuesta U$S 2.500, está construyendo 1.300 unidades básicas en Boisar, alrededor de 100 kilómetros al norte de la ciudad y quizás agregue más. Con un precio de entre 8.358 y 14.359 dólares cada una, ya tienen exceso de pedidos. Otras firmas planifican construcciones similares en otras partes.

Los costos se mantiene bajos gracias a que los departamentos se construyen fuera de las grandes ciudades, donde la tierra es mucho más barata. Los dueños tendrían que viajar a su trabajo. Las unidades también son muy pequeñas y espartanas. Las más simples consisten de un solo cuarto con una pileta en un rincón y un inodoro detrás de una partición. Están en edificios de nomás de tres pisos, por lo que no hay necesidad de agregados estructurales costosos. En vez de ladrillos, se usan bloques de concreto moldeado, livianos, para las paredes. El concreto a menudo se hace con espuma o con “ceniza volante” u otros materiales de desecho, para que resulte más liviano, además de más barato. No hay ascensores, y solo una escalera por bloque. Todo ésto significa que las casas se pueden construir muy rápido y con mano de obra no calificada.

Los constructores dicen que el potencial para viviendas muy baratas en la India es inmenso. Muchos de los que viven en los barrios bajos hoy son empleados como choferes, operarios fabriles o sastres, con ingresos de alrededor de 1.928 dólares, que bastan para poder comprar un departamento que cuesta entre 4.286 y 8.572 dólares.

Según Ashish Karmachandani de Monitor Group, otra consultora, la India tiene 23 millones de familias urbanas con ingresos de entre U$S 1.200 y 4.000 al año. Si se incluye áreas rurales, Tata Housing ve un mercado aún mayor de 180 millones de hogares que ganan hasta 9.000 dólares por año.

Difícil financiación

Hasta hace muy poco, una de las barreras mayores era la financiación. Los bancos no estaban dispuestos a prestar dinero a gente sin historia crediticia o que no pudiera demostrar que tiene una residencia permanente. Pero dos bancos públicos -el Nacioanl de la Vivienda y el Nacional para la Agricultura y el Desarrollo Rural- han acordado proveer de fondos para financiar a las compañías, de modo que puedan ofrecer hipotecas a tales compradores.

Para reducir el riesgo, los compradores deben aportar al menos un cuarto del precio de compra y los empleadores deben confirmar sus ingresos. A partir de allí, a los deudores se les cobra interés algo por encima del que pagan aquellos que tienen una historia crediticia establecida.

Los prestamistas y los constructores están convencidos de que encontraron una mina de oro en la India. ¿Quién hubiera imaginado que la combinación de préstamos subprime y un boom de la construcción se volvería atractiva nuevamente tan pronto?.

The Economist. Traducción de gabriel Zadunaisky.

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